民泊稼働率は85%！わかったことまとめ
こんにちは、こちらのブログは筆者が行っている副業を中心に更新しているわけですが、今回は副業の1つである民泊がついに始動したのでその初速稼働率共有です！結論から言うと、新宿歌舞伎町で始めた民泊物件で稼働率は85%で利益はだいたい10万円いかないくらいって感じです！
目次
民泊を始めた理由
まずそもそもなぜ民泊を始めたのか？それは不労所得を得たかったからです！副業を始めて以降、労働所得であればすぐにでも毎月の可処分所得や給料を増やせることがわかりました。しかし、時間は有限なのでいつまでもこの作戦をしていては、体が持たないですし給料の上限も見えています。
そのため、どうにかして不労所得を作らないと年収は増え続けることはできません。当たり前のことですが、いざ労働所得として副業などを開始すると身をもって体験できたというわけです。筆者にとっては非常に重要な転機でした。
なぜ民泊？
で、なぜ民泊なんだっけ？というところですが、まあ興味があったのとインバウンド観光客とやり取りするのも楽しそうですし、これからオリンピックで需要がまだまだ数年は続くし、他に良い手がなかったというのもあります。
民泊物件は最初の１件目を回してやり方さえわかれば、２件目３件目と増やすだけで毎月の不労所得が上がります。ブログと違って継続すればするほど、資産としての効果というか実力が上がるわけではないですが横展開するだけでいいのでとても楽です。
自己資金が100万円もあれば銀行から300万円くらい借りて、そのお金で一気に数件民泊として転貸することも可能ですしね。
民泊の魅力は不労所得
民泊の最大の魅力は不労所得になるというところでしょうか？体感的には、毎月3万円の不労所得は毎月10万円の労働所得より価値があると思います。金融商品で毎月3万円稼ごうとしても、5%だとして100万円あっても1年で5万円です。
溶けるリスクはないにしても寂しいですよね。同じ100万円であれば、民泊物件で1Kくらい契約できますし、民泊なら後から説明しますが１ヶ月で利益10万円くらいを出せます。もちろん稼働しないと家賃が赤字になるリスクはありますけどね。
民泊は今需要過多！
しかしながら、2018年10月今現在で東京の特に23区の民泊は需要過多と言われています。というのも、新民泊法で今までこっそりやっていた闇民泊物件は軒並み撤退を余儀なくされたためです。そのため、供給が追いついていない状態と言われています。結果として、多くの正しく届け出を出して始めている民泊物件は高稼働率をたたき出せているわけです。
その代わりに、新民泊法案では1年で最大180日までの宿泊数しかできないという上限があります。残りの180日は、マンスリーマンションなどで貸し出すわけですがマンスリーだと民泊よりも若干収益率が劣ります。ここがデメリットではあります。また、新民泊法案が出来てからまだ1年立っていないのでマンスリーマンションとして貸し出した場合にどうなるかはまだ誰もわかりません。
なぜ新宿歌舞伎町？
また、今回は新宿歌舞伎町で民泊物件を借りたわけですが、なぜ新宿歌舞伎町なんでしょうか？簡単な理由としては、インバウンド観光客はだいたい夜に遊びやすいエリアをこのみます。
浅草とかも人気ですが、夜に遊べないため宿泊エリアとしてはそこまで人気があるとは思ってません。新宿歌舞伎町以外だと、渋谷や六本木が人気のようですが、新宿歌舞伎町という街の特性上、マンスリーの貸し出しでもキャバ嬢やホストの需要が見込めるという仮説も持っていました。実際に、今民泊物件として借りている物件はホストやキャバ嬢が住んでいたりもします。多分売れてない人たちですけどねw
新宿歌舞伎町民泊物件の初月稼働率は85%！
で、結果的に始めての新宿歌舞伎町民泊物件の初月の稼働率はいかほどなのか？というところですが、初月は85%です！今のところ！今のところというのは、まだ５日空いていて、これから予約が入る可能性があるためです。
全部生まれば１００％ですが、そんなパズルのようにうまくいくわけもないような気がするので、８５％かなーと。８５％でも稼働率としては全然高いです。計算上は、損益分岐点がだいたい５０％なので１５日埋まってからは、利益になります。
民泊物件の投資回収期間は約1年
民泊物件の投資回収期間は、だいたい1年です。初期投資として賃貸契約と家具代がかかります。1Kだとこれだけでだいたい100万円になります。1Kのサイズだとうまくやって、民泊として運用できる180日で毎月10万円の利益で60万円、残りのマンスリーマンション運用で40万円（ここがまだ不確実だけど）でだいたい1年です。
1年経てば、あとはもう純粋な利益になります！まあ、これからどんなリスクが民泊にあるかわかってないですけどね。
どんな民泊物件？
どんな物件かというと、新宿歌舞伎町です本当に。あんなところ誰が住むんだ？ってのが、普通の感覚なくらい歌舞伎町です。当然、観光客やホスト、キャバ嬢くらいしか見かけません。
間取りは、最初なのでリスク抑えめにして1Kにしました。広さは28平米くらいですかね。民泊の場合は、2ベッドはないと辛い(単価が上がらない)のでこれくらいのサイズが必要です。
また、2F以上だとエレベーター必須ですね。観光客はだいたいキャリーバッグを持っていますからね。この辺もいかにインバウンド観光客の旅行シーンを想像できるかが重要です。
インバウンド観光客が気にしていること
またインバウンド観光客が気にしていることも、予約の問い合わせをしていてわかりました。1つは部屋の広さです。中華圏だと部屋の広さが経済的な豊かさのバロメータだそうで、アパホテルとかは狭いという評判になっています。その点で、民泊だともう少し広めにできるので部屋の広さは重視すべき事項です。
他にも、文化なんでしょうが、バスつまりトイレや浴室が集合ではなくて独占つまり個人利用なのか？という点です。ちゃんと説明文に書いているし、写真も乗っけていても確実に質問されます。そりゃ、旅行先でみんなで入りたくないですよね。
初月の稼働率は安めにした
で、最初の作戦としては長期的に考えて、リスティング（サイト内の検索順位）で上位表示されないと継続的な予約が入らないので、価格を低め(普通の相場より2000円オフ、15%引きくらい)にして、稼働率を上げに行き、レビューをもらう作戦にしました。
結果、奏功して稼働率は８５％、利益はだいたい10万円です！おめでとう！不労所得万歳！です。証拠の写真はこちらです。数ヶ月は様子を見て、行けそうなら相場料金にしようと思っています。あとは春になれば花見で需要が増すはずなので、料金を高めにするみたいなスマートプライシング、業界用語でいうとレベニューマネジメントをしようと思っています。
民泊はリスティングが重要
今後の新宿歌舞伎町の民泊展開という意味では、先ほど書いたようにレビュー数特に星５評価のレビューが重要と考えています。airbnbとかだと、リスティング上位になる秘訣が公開されていますが、やはりぱっと見だとレビューが重要そうです。
airbnbのリスティングでわかったこと
あとちなみに始めて民泊物件を開始した場合は、リスティングの仕組みつまりロジックというかアルゴリズムがきになると思います。筆者も始めて以降、新宿歌舞伎町なのにrスティングされないことに違和感を覚えていました。
しかし、わかったこととしてairbnbのリスティングはエリア縛り、つまり新宿と検索しても新宿というエリア立地にヒットするわけではなく、あくまでインバウンド観光客がが予約しそうな民泊物件を表示するということです。
これはよく考えると理にかなっていて、というのもインバウンド観光客が必ずしも日本への旅行で地理感に優れているわけではないので、新宿にある程度近くて新宿のような特性（夜遊びやすい）他のエリアの人気な民泊物件を出すという思想ではないか？という仮説です。そう考えると、新宿で検索して池袋が出ても理にかなっています。さすがairbnb！
実際に実践した民泊物件の探し方
で、そんなこんなで俺も私も民泊始めて不労所得が欲しい！という方もいるんじゃないでしょうか？民泊物件の始め方という意味では、筆者が実際に今回の民泊物件を探し出した方法がおすすめです。大きく2つの方法があります。
民泊物件の探し方①足で稼ぐ(不動産と直談判)
1つ目は。足で稼ぐという超古典的な方法です。これは不動産と直談判するという方法ですが、あまりおすすめできません。というのも不動産屋的には民泊利用での賃貸契約したいお客様というのはあまり嬉しくないからです。
嬉しくない理由は、そもそも紹介できる物件数も少ないですし、オーナー確認が必要なので手間ですし、面倒ですし、グレーだと根拠なしに言いますし、面倒な割に仲介手数料は変わらないためです。なので、筆者も始め民泊での賃貸を考えているのですが〜、電話しても結構な確率で嫌がられるか無理です！と言われました。
そのためあまりおすすめではないですが、もしかしたら掘り出し物物件に出会えるかもしれません。
民泊物件の探し方②専門サイトに登録して探す
筆者が実際に今回の物件を見つけたのは、民泊物件.comという民泊専門サイトです。こちらはさすがの民泊専門サイトでして、収益シミュレーションからおすすめの民泊物件の紹介、そして会員限定のプレミアム物件などの紹介をしています。
世の中的にあまり民泊物件専門サイトというのはないので、ぜひ民泊を検討したい方は登録して探してみてください。田町にあるオフィスで相談にも乗ってくれましたよ。結構民泊物件は、希少性が高く良い物件はすぐになくなるので、会員登録して良い物件がないかこまめにチェックすると高収益を狙える物件と出会える可能性も高まります。
実際に民泊を始めたら清掃会社が必要 
先ほどの民泊専門サイトで、実際に民泊物件を見つけて契約したら、あとは清掃会社を探す必要があります。というのも、ゲストが宿泊してチェックアウトしてから次のゲストが宿泊するまでに必ず清掃が必要だからです。
民泊の清掃を自分でやるのはかなり非効率です。プロの頼むべきですね。筆者も幾つか検討して、airbnbなどの民泊業で有名な清掃代行のキャットハンド 
という清掃代行会社を利用しています。ここはプロのサービスなので安心できます。よく、民泊であるトラブルとして掃除がちゃんとできていないというのがあるため非常に安心です。
新宿歌舞伎町民泊始め方のまとめ
では、ぼちぼち新宿歌舞伎町民泊物件の始め方のまとめに入ります。まず言いたいのは、民泊は不労所得として最高である！そして始めるなら早い方が先行者利益となる！です。
もうお分かりの通り、不労所得としてかなり美味しいのが民泊です。皆さんも興味が出たら、民泊物件.comで物件を探し出しましょう！
